[서평] 당신이 원하는 부동산 경매 권리분석 - 이임복

안녕하세요 오랫만에 서평을 올립니다. 부동산경매권리분석은 서평보다는 중요한 정보를 발췌하여 요약한다고 하는게 맞을듯 합니다. 올해 목표중 하나인 경매물건 낙찰받기를 실행하기위해 꼭 배워야하는 권리분석, 어떤내용들이 들어가 있는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

개별경매 : 돈을 빌리면서 담보로 여러 개의 부동산을 제공한 경우에 모든 담보물에 대해 '개별적으로' 경매가 이뤄지는 것을 의미한다.

일괄경매 : 개별 경매와 반대의 경우로 생각하면 된다. 법에서는 개별 경매를 원칙으로 한다. 각각쪼개어 경매를 하기보다는 한 사람이 낙찰받는 것이 관련된 모두를 위해 좋다고 판단.

 

권리분석 1 Step, 말소기준권리 찾기

'(근)저당권', '(가)압류등기', '담보가등기', '경매개시 결정기입등기'의 네가지만을 말소기준 권리로 인정해 준다. 머릿글자를 따서 '저가로 이뤄지는 담보 경매'로 기억해 두자. 만약 한 개의 물건에 여러개의 말소기준 권리가 설정된 경우, 가장 먼저 등기부등본상에 설정된 권리를 말소기준 권리로 인정한다(가장빠른 날짜에 등기한 권리가 말소기준권리가된다.). 말소되지 않고 인수되는 권리는 예고등기, 전 소유자에 대한 가압류, 유치권, 법정지상권등이 있다.

위사례에서 말소기준권리는 무엇일까? 이중에서 말소기준권리가 되는 (근)저당권, (가)압류등기, 담보가등기, 경매개시 결정기입 등기' 가 있는지 찾아보자. 이 가운데 가장빠른 날짜의 등기는 2002년 8월 1일의 국민은행 근저당이다. 따라서 국민은행의 근저당이 이 물건의 말소기준권리가 되며 이후의 모든 권리는 소멸된다.

권리분석 2 Step, 등기부상의 권리분석하기 

가압류는 압류룰 하기위한 임시 절차

가등기는 순위 보전을 위한 예비 등기 이는 '담보가등기(담보가등기는 저당권 취급한다.)'와 '소유권이전 청구권 보전가등기' 두가지로 나눠진다.

가등기를 한 경우에 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다. 먼저 간단하게 이런 경우를 생각해 보자. A가 B에게 아파트를 매매하기로 약속하고 선금으로 1억원을 받았으며 1년후에 집을 비워주기로 약속했다. 약속의 정확한 이행을 위해 B는 A소유의 아파트에 보전가등기를 설정해 두었다. 그런데 1년이 채 되기도 전에 급하게 돈이 필요한A가C라는 제3의 인물에게 아파트를 매매해 버렸다. C는 소유권이 전등기를 완료하고 등기부등본상에 완전한 소유자로 올랐다. 하지만 향후 B가 가등기에 관한 본등기절차를 진행하면 C의 소유권이 전등기는 B의 가등기 순위에 밀려 소유권을 박탈당할 수 있다.

후순위 보전가등기권자가 경매를 신청했을 경우에는 담보가등기가 된다. 이때에는 소유권에 관련된 가등기가 아니라 채권 확보를 위한 담보물권이 되어 배당을 받고 말소된다. 이와 유사한 개념으로 매매 예약을 들 수 있다. 매매 예약은 향후 소유권을 이전하겠다는 약속으로 보전가등기에 준해 생각하면 된다.

말소기준권리보다 후 수위라면 담보가등기나 보전가등기에 상관없이 말소된다. / 선순위 보전가등기는 본등기에 기해 소유권을 빼앗길수도 있다. 보전가등기의 목적은 소유권을 이전받는 것이며, 담보가등기의 목적은 빌려준돈을 돌려받는 것이다.

권리분석의 핵심 포인트는 두 가지다. 첫째, 인수해야 할 권리가 있는가, 둘째 인수해야할 보증금이 있는가. 여기서 '인수해야 하는 권리'를 찾는 것이 등기부상의 권리 분석이며 '인수해야 할 보증금'을 찾는 것은 임차인 분석이 된다.

임차인이 자신의 권리를 보호받는 방법에는 '임차권등기'와 '우선변제권취득'의 두가지가 있다.

가압류는 임차권등기, 채권자는 임차인, 채무자는 임대인. 

전입신고일과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서는 경우에는 대항력과 우선변제권을 모두 갖추었다. 그렇기때문에 배당을 신청하지 않더라도 낙찰자에게 대항력을 발휘하여 보증금을 받을 수 있고, 우선변제권을 선택하여 낙찰대금에서 자신의 보증금을 찾아갈 수 있다.

대항력(낙찰자가 돈을 줄때까지 집을 비우지 않아도 되는 권리)은 전입신고로, 우선변제권은 확정일자(먼저돈을 배당받을 수 있는 권리)로 생긴다. 최우선변제권은 소액보증금 임차인(최우선변제액표 수도권의 경우 4천만원=1천6백만원배당)

3초 권리분석

1. 말소기준 권리는 무엇인가?  2006/1/20 솔로몬저축은행 3억6천400만원                                                    2. 낙찰후에 인수해야 하는 권리가 있는가? 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 확정일자도 앞선다 수퍼임차인      3. 낙찰후에 인수해야하는 보증금이 있는가? 6천만원 인수해야 하므로 입찰할때 이금액까지 고려

배당요구종기일 전까지 배당요구를 하지않으면 배당받을 수 없다.

최우선변제권(명도가쉬움)에 따라 보증금의 전부는 아니더라도 일부는 보호받기 위해서는 다음의 조건을 갖춰야한다.

경매신청기입등기일 이전까지 주택에 입주하고 주민등록을 마쳐야 한다. / 확정일자는 없어도 무방하다. / 배당요구종기 일까지 주민등록을 유지해야 한다. / 배당을 받기 위해서는 별도로 배당 요구를 해야한다.

권리관계에 따라 배당이 결정된다.

1. 물권상호 간의 순위는 등기 설정 순서에 따른다.                                                                                2. 채권상호 간의 순위는 시간의 전후에 관계없이 평등하다.                                                                     3. 물권과 채권 간의 순위는 물권이 채권에 우선한다.

물권은 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권의 여덟가지 권리라고 했다. 순위는 등기설정순서에따른다. 채권은 가압류, 임차권이 되며 "채권 상호간의 순위는 등기순서에 관계없이 평등하다." 동등하게 배당이 이뤄진다.

2005.3.8: 신한은행에서 5억원의 근저당을 설정했다. 근저당은 물권이다. 2008.5.7: B가 1억5천만원에 전세로 들어왔다. 여기서의 전세는 채권적 전세와 같으므로 임차권이다. 따라서 채권이다. 2008.8.3: 상호저축은행에서 1억원을 대출받았다. 근저당을 설정했을것이므로 물권이다.

확정일자가 신한은행 5억원 근저당 설정일보다 빠르다면 배당을 신청할 경우 1순위로 배당이 이뤄진다. 만약 배당을 신청하지 않는다면 낙찰자는 B의 전세보증금 1억5천만원을 모두 인수해야 한다.

배당금을 계산할때

1. 3초 권리 분석으로 말소기준권리 찾기. 2. 우선변제액 파악하기 3. 그 외의 권리관계 분석하기 등.

3초 권리 분석으로 살펴볼 때에는 단순히 말소기준권리와 임차인의 전입/확정일을 기준으로 분석했으므로 이 물건은 약간 위험한 물건으로 판단되었다. 그런데 실제 배당금을 분석해보니 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 없어서 안심해도 될 물건이다. 이렇듯 실제로 배당금을 분석해 보면 투자해도 되는 물건인지 여부에 대해 좀 더 정확하게 알 수 있다.