[서평]경매승부사들

석 달여에 걸쳐 약 50권이 넘는 책을 탐독했던 것 같다. 경매 책뿐만 아니라 부동산 전반에 관한 책, 세금이나 인테리어에 관한 책 등 경매투자와 관련된 모든 종류의 책들을 쌍하놓고 읽었다. 그러다 보니 부동산의 흐름을 보는 시각이 생겼고, 기존에 없던 경매투자의 새로운 수익모델까지 발굴해 낼 수 있었다. 그러고는 곧바로 실전투자에 뛰어들었다.

경매시장은 누가 더 오래 머물렀는가가 아니니라 열정과 용기 그리고 꾸준함으로 승패가 갈리는 곳이기 때문이다. 특수물건 경매로 성공하려면 실력도 성격도 마음가짐도 특별해야 한다. 장기간 겪어야 하는 스트레스 또한 만만치 않기 때문이다.

소액의 종잣돈으로 차근차근 단계를 밟으며 경험을 축적하자. 어느 날 문득 특수물건에 대한 두려움이 사라지고 그 매력을 한껏 만끽할 순간이 선물처럼 찾아올 것이다.

경매인들이 꼭 명심해야 할 투자 십계명

1. 성공의 비결은 처음도 열정이고 그 끝 또한 열정이다.

2. 꿈은 꾸는 것이 아니라 이루는 것이다.

3. 권리분석의 기본은 매각물건명세서다.

4. 열정을 유지하는 비결은 바로 첫 낙찰이다.

5. 현장조사, 효율적으로 임장하라.

6. 명도가 어렵다는 부담을 떨쳐버려라

7. 절대 조급해하지 마라

8. 특수물건의 경우 차근차근 단계를 밟아라

9. 평생의 멘토나 동료를 만들어라

10. 과감히 떨날 준비를 하라.

꾸준히 검색하고 조사하여 전세금 이하로 낙찰받을 수 있는 물건을 찾아내고, 낙찰받은 뒤 최고한도까지 대출받아 월세로 임차하면 투자금을 묶어두지 않고 얼마든지 여러 물건을 낙찰을 수 있다. 이는 전세가격이 높고 금리가 낮은 시기에 효율적인 방법이다. 매매가 활발한 시기라면 낙찰받은 즉시 매각해 종잣돈을 늘리는 방법도 있다. 전세가 비율이 높은 지역에서 갭투자에 나설 수도 있다. 공매 또는 신탁사 공매등을 통해서도 부동산 매입할 수 있다.

10분만에 권리분석 끝내기 : 매각물건명세서에서 입찰자는 1.등기부상 권리분석, 2. 임차인 보증금 분석만 하면 된다. 이두개다 매각물건명세서에 다 있다.

임차인 분석이란 임차인의 보증금을 인수할 것인지 말 것인지 확인하는 작업이다.

대항력 최선순위 설정일자보다 빠르면 임차인에게 대항력이 있다.

최선순위설정일자를 보고 이것과 임차인의 전입신고 일자를 비교하여 임차인의 대항력 여부를 판단 할 수 있는 기준이  된다.
단독주택이나 다가구 주택의 경우 토지별, 건물별 최선순위 설정일자가 별도로 나오는 경우도 있다.
임차인의 대항력 여부는 건물의 최선순위 설정일자를 기준으로 한다..
또한 배당요구 종기가 중요한데 임차인은 배당요구종기일까지 배당신고를 해야 배당을 받을 수 있다.

임차인의 전입신고가 최선순위 설정일자보다 늦다면 임차인은 낙찰자에게 아무런 권리를 주장 할 수 없으므로 안심해도 됨

등기부상 권리분석에서 해야할 유일한 작업은 매각물건명세서 중간쯤에 기재된 '등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 맥가으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것'이라고 쓰인 란이 비어 있는지, 채워져 있는지 확인하는 것뿐이다. 비어 있으면 등기부상 권리들은 낙찰과 동시에 전부 말소되어 낙찰자에게 깔끔하게 이전된다. 혹시라도 그 란에 선순위 가등기든 가처분이든 기재되어 있으면 그 권리는 말소가 안 되므로 조심해야 한다. 그러니 아무 실익도 없고 위험하기만 한 말소기준권리나 기타 권리분석이론을 외울 시간에 경매대상물이 가치가 있는지, 수익성이 있는지 등 실제 수익에 도움이 되는 공부를 해라. 결국 수익은 권리분석이 아니라 부동산의 가치에서 판가름 나기 때문이다.

특수물건 : 유치권, 소멸시효